一线城市豪宅量价齐跌 市场预期改变开发商调整策略

　　豪宅本身属于小众市场，而在持续调控的大环境下，飞速发展的黄金年代已然过去，面临新变化，开发商不得不调整布局策略。

　　上海某闽系房企员工向时代周报记者透露，其所在公司几乎不做高端盘，旗下的少数豪宅主要是用于提高利润的，但销售速度相对比较缓慢，一个月卖几套就已经很多了。未来公司还是会主推刚需盘。

　　“我们还是主打刚需，高端精品成本很高，而且现在市场环境不好，以我们的实力无法做出好的高端产品。”华南某房企员工向时代周报记者表示，其公司目前已经不推出新的豪宅项目了。

　　“豪宅市场的需求还是有的，开发商需要调整策略。相对低总价、功能全的经济型豪宅应该是比较受欢迎的。“艾振强表示。而克而瑞数据显示，豪宅成交面积日趋小型化，1000万–2000万元以内的豪宅占到所有豪宅成交量的75%。

　　融创某内部员工向时代周报记者表示，相对经济适用类的豪宅会在相对快的时间内回本，其所在的区域一直想做豪宅产品，但一直都未获得适合的土地。目前在尝试一些比刚需楼盘高一级的产品。有合适的机会，会争取做豪宅项目。

　　广州一家中小型中介的负责人向时代周报记者表示，虽然市场行情在持续下滑，但豪宅属于稀缺产品，仍有很大的市场空间，3月份，公司将成立专门的豪宅部。

　　豪宅市场“冰火两重天”

　　2019年，北京的豪宅市场并不平静。据市场消息，开年第一周，北京泰禾以3%~5%的佣金吸引近万名经纪人。一周内，近5000组客户涌入售楼处，创造出15.6亿元的认购数据。

　　据悉，泰禾此次动作涉及其在北京的四个高端改善类项目：金府大院、西府大院、北京院子二期，以及金尊府。除金尊府是纯新盘外，前三个项目均为顺销在售项目。

　　在这场汹涌狂潮中，有媒体报道称，泰禾采用大幅降价的方式吸引客户。对此，一位链家中介告诉第一财经，金府大院的房子一个月付齐总房款40%享9.9折优惠，一个月付齐全款享9.6折优惠。

　　泰禾将这次计划描述为——对今年的北京楼市有标杆意义。“在稳楼市的调控基调下，房企之间的竞争会更为激烈，谁能在第一季度打好第一枪，谁就在今年的市场上更有主动权。”其表示。

　　然而，开发商火热促售背后，一组数据揭开了豪宅市场的真实态势。

　　其中，北京均价10万元以上的豪宅成交连续三年呈下行趋势，2016~2018年，成交套数分别为463套、344套和259套，成交金额分别为156.4亿、85.7亿和84.9亿元。

　　一面是开发商火热促销，一面是豪宅市场去年成交量下跌，背后的逻辑显而易见。在市场大环境下行时，企图实现高周转的开发商便希望通过促销快速回笼资金，安全过冬。

　　“经济型豪宅”是出路?

　　实际上，自2016年以来，房价迎来一波快速上涨，尤其核心一、二线城市房价涨至阶段性高位，居民购买力明显受限。“在豪宅门槛大幅提升的背景下，豪宅成交量日渐收窄。”业内人士表示。

　　具体到北京，在合硕机构首席分析师郭毅看来，豪宅成交量下跌受限价、限签等政策因素影响，而非需求下滑。限价减少供给;限签导致市场实际成交无法及时体现到签约数据中。

　　未来，针对潜在购买群体，“提升产品力是高地价项目唯一出路。”克而瑞分析认为，开发商可以因城施策，减少复式产品供给，提高产品适配性;此外，控总价，适当降低总价门槛，甚至可以适度多做“经适型”豪宅。

　　“经济型别墅产品已构成未来市场的绝对主力。”业内观点认为，因此对于开发商而言，在2019年，打造“总价低、功能全”的别墅产品有望再度跑赢周期。

（房掌柜整理来自时代周报、第一财经）