克而瑞数据显示,2018年北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量仅9493套,创下近5年来新低,不足2016年全年豪宅成交总量的四成。
一直以来,豪宅因为稀缺性和高品质成为富豪和高净值人群投资以及抵御市场周期波动的重要选择。但在过去一年,豪宅市场急速降温。
与此同时,随着全国楼市进入下行通道,豪宅“抗跌”的光环也已然黯淡。时代周报记者调查发现,在北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)均出现了豪宅降价出货的现象。
一线城市量价齐跌
2016年,豪宅销售出现了前所未有的井喷。根据易居研究院数据,2016年,一线城市豪宅产品全年累计成交接近2万套,成交量在2015年暴增的基础上进一步攀升,同比增长44%。
但2018年情况急剧变化。克而瑞数据显示,在四座一线城市中,京、沪、广三城豪宅成交量降幅最为明显。2018年,三城豪宅成交套数分别为2156套、3610套和503套,约为2016年豪宅成交套数的三成。即使是表现稍好的深圳(楼盘),成交量也只是2016年的54%。
传统一线城市豪宅销售失色,但以杭州(楼盘)、南京(楼盘)为代表的热点二线城市豪宅市场表现突出,维持了一定的增长幅度。2018年,杭州全年豪宅成交量为623套,较2017年涨21%,但跟2016年相比,仍有不少差距,依然不及2016年全年豪宅成交套数的一半。总体而言,豪宅市场持续降温。
除了成交量下滑之外,一线城市的豪宅售价也出现明显松动。
据克而瑞统计,2018年京、沪、广、深四城豪宅成交均创近5年新低,甚至达不到2014年成交水平。
北京首先扛起了降价的大旗。近日,有媒体报道称,泰禾北京豪宅项目通过大幅降价的方式来吸引客户,有的项目更是直降千万。
降价的浪潮同样席卷到了广州。“现在是入手豪宅的最好时机。总价在1500万元以上的别墅可以便宜300万–400万元左右。”广州一位豪宅经纪人向时代周报记者表示,现在豪宅的市场价格比2016年最高峰时便宜20%左右。
市场预期改变
与2016年豪宅市场的火爆形成鲜明对比,目前市场已经从沸点降到冰点。
短短两年时间,为何会发生如此变化?明源地产研究院主编艾振强认为,豪宅市场的降温是由多重因素导致的。“首先,之前市场火爆,开发商对未来预计过于乐观,导致库存较大;其次,去杠杆背景下,信贷紧缩导致改善型需求减弱;除此之外,豪宅的投资价值变得没那么明朗,如潜在涨幅小,出手难,税费还高等。最后,不少所谓豪宅是伪豪宅,未来的增值空间没那么大,而豪宅增值速度赶不上刚需盘的案例比比皆是。”
“这和楼市低迷有关系,因为豪宅市场都是非刚需的,客户大多是多次改善住房者或者投资客,每次国家在进行楼市调控政策的时候,豪宅市场都是首当其冲受到影响。“地产经济学家邓浩志表示,楼市调整中,投资性需求肯定是最先萎缩的,而刚需的用户的需求通常会比较坚挺。
显然,一系列调控政策的生效和国内富豪阶层的动摇,促成了2018年的“豪宅变局”。 而当变化发生,豪宅还是好的保值产品吗? 在中国豪宅研究院院长朱晓红看来,豪宅有完整的体系价值,在建筑不变的前提下,小环境,大环境优化则加分,劣化则减分。价格随着价值走,体系价值要素变化决定房价高低。放在一定的时间维度里,豪宅的保值与增值能力毋庸置疑。
同策研究院张宏伟表示,从投资渠道角度来讲,现在各行各业的情况都不太理想,如果说有一些高净值人群手头有多余的资金,而刚好楼盘在做一些价格调整的时候,可以去投资,这样能起到保值增值的作用,但切记不应该把鸡蛋放在一个篮子里面。
2022-02-15 10:03
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