【掌柜日报】房地产开发投资增速回落 行业竞争回归产品本身

　　分区域来看，东部与东北地区销售面积持续同比下降且降幅均有所扩大，而中、西部地区则都出现了增速下滑。

　　对此，中泰证券宏观首席分析师梁中华分析称，房地产投资增速继续回落至9.7%，商品房销售面积同比继续降至2.2%，预示着房地产投资将延续下行态势。从现实条件来说，小城市房价已经飙升至高位，进一步刺激的空间有限，调控政策易紧难松。

　　四季度资金压力加大

　　尽管投资与销售数据均有下行趋势，但多位受访人士均向21世纪经济报道记者指出，此次统计数据显示的房企资金状况好于预期。

　　1-10月，房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%，增速比1-9月回落0.1个百分点。

　　其中，国内贷款19727亿元，下降5.2%;

　　利用外资80亿元，下降35.6%;

　　自筹资金45512亿元，增长10.8%;

　　定金及预收款44942亿元，增长16.3%;

　　个人按揭贷款19408亿元，下降0.9%。

　　严跃进告诉21世纪经济报道记者，尽管1-10月房企到位资金增速比1-9月有所下降，但仍是2018年以来的次高值，表现明显好于预期。

　　严跃进认为，这主要有两点原因造成，第一，部分房企为了回笼资金，加快了销售节奏，进行适当降价。第二，伴随多次定向降准，全国银行间市场同业拆借月加权平均利率从2017年的2.9%下降至2.59%，总体资金环境有所改善。

　　但多数观点仍然认为，在房地产调控不放松的情况下，降准对房企资金压力的缓解作用有限，随着2015年-2016年前后房企“发债潮”时所借的2年至3年期债务迎来到期高峰，四季度房企资金压力依然较大。

　　东方财富Choice的数据显示，前三季度上市房企整体资产负债率约为79.87%，比去年同期上升了0.97个百分点。

　　这迫使房企加紧了融资进程，但融资难度依旧较大。10月30日，恒大发行三笔共18亿美元优先票据，其中，2年期、4年期和5年期债券利率分别高达11.00%，13.00%和13.75%。13.75%的利率指引，创下今年亚洲垃圾债券发行人的新高。11月5日，在多笔发债融资计划受阻后，富力发布公告计划配股融资约100亿港元。

　　据同策研究院数据，9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，环比8月的602.73亿元减少26.48%，再创2018年以来新低。

　　而中原地产首席分析师张大伟则认为，房地产开发贷款余额上涨迅速，其中主要是保障性住房贷款额度上涨高导致。对于房地产市场来说，剔除保障房外的开发商信贷明显偏紧。房地产降杠杆政策将持续平稳，整体看，2018年四季度房企的资金压力依然较大。

　　(房掌柜整理来源自新华通、21世纪经济报道)