14日,国家统计局发布的“2018年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况”显示,2018年1-10月份,全国房地产开发投资增速连续3个月回落。在楼市遇冷、行业竞争暂别投资“竞赛”的市场环境下,开发商更加注重提升产品品质,以求在逐渐萎缩的市场上保持份额和竞争力。
国家统计局数据显示,今年前10个月,全国房地产开发投资99325亿元,同比增长9.7%,增速持续回落。10月当月,该数据同比增长7.7%,为年内最低。
“销售下滑、资金回款不够,无法支撑房企进一步投资扩张。”克而瑞CEO张燕认为,全国商品住宅销售面积在9月份和10月份均现同比下降。
房企前三强已基本叫停了土地“招拍挂”市场上的“囤货”动作,转而展开项目收并购过程;上半年拿地较为积极的多家房企也表示整体投资策略将趋于保守。
记者调查发现,在楼市遇冷、住宅成交负增长的趋势下,大中型房企不约而同地加强了住宅产品研发,以在逐渐萎缩的市场上保持销售竞争力。
例如,某家房企单独设置了产品研发部,专注于前瞻性、创新性产品的研发,每年投入产品研发的资金超过千万元。通过对人体工程、材料科学、建筑物理等的深入探索,促进住宅产品不断迭代创新。
融创中国行政总裁汪孟德在“融创中国2018中式产品发布会”上表示,产品是房企的根本,只有聚集精力持续去做好产品,才能保持行业竞争力。
中原地产市场分析师卢文曦认为,“金九银十”是楼市传统销售旺季,但今年9-10月住宅销量不涨反跌,表明在调控维持高压的态势之下,市场预期开始转变,加之购房需求提前透支,开发商销售难度将持续提升。
购房者情绪趋于理性,房地产市场“拿地-盖房-销售”、快速回笼资金再投资的高周转模式已难以为继。在楼市步入买方市场之际,房地产开发企业越来越重视购房者的真实需求。例如,随着部分大城市老龄化速度加快,不少房企开始顺应居家养老的市场需求,设计推出“三代同堂”的适老居所。
“从婴幼到耄耋,通过考量各个年龄层的不同生活需求,实现全龄关怀社区。”旭辉集团董事长林中表示,产品力的提升让企业尝到了甜头,前10个月销售金额同比增速超过50%。
仲量联行上海项目销售部总监周静表示,“各住宅项目的销售速度将继续分化,销售表现将取决于产品本身品质。”
相关新闻:
11月14日,国家统计局公布了2018年1-10月全国房地产开发投资和销售情况。
数据显示:
1-10月,中国房地产开发投资同比增长9.7%,增速比1-9月回落0.2个百分点。
同期,商品房销售面积同比增长2.2%,增速比1-8月回落0.7个百分点;
商品房销售额增长12.5%,增速回落0.8个百分点。
中国民生银行首席研究员温彬表示,从主要指标上看,商品房销售面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积、资金来源等都较前值有不同程度回落,调控政策从严导致国内贷款、个人按揭贷款等资金来源受到约束,仍是影响房地产投资的较大因素。
主要指标增速回落
尽管新开工面积、土地购置面积等依旧维持高位,但几乎所有的主要指标,均出现了增速下滑或降幅扩大的现象,楼市下行态势明显。
国家统计局数据显示,2018年1-10月,全国房地产开发投资99325亿元,同比增长9.7%,增速持续缓慢回落。而从10月当月数据来看,全国房地产开发投资额达到10660亿元,同比增长7.7%。同比增速已连续三个月下降,相比7月高位时的13.2%下滑将近一半。
从开工面积来看,新开工面积虽然依旧亮眼,但增速同样下滑。前10月累计房屋新开工面积168754万平方米,增长16.3%。10月当月的新开工面积的同比增速为14.7%,是4个月来首次低于20%。
竣工面积则持续低迷。前10月全国房屋竣工面积57392万平方米,下降12.5%,降幅扩大1.1个百分点。值得注意的是,这已是连续11个月房屋竣工面积同比下跌。
另外,土地购置面积与金额增速同样双双放缓。1-10月,房地产开发企业土地购置面积21963万平方米,同比增长15.3%,增速比1-9月回落0.4个百分点;土地成交价款11695亿元,增长20.6%,增速回落2.1个百分点。
“受益于拿地和新开工等数据,开发投资数据总体上表现相对活跃。但持续动力不足,预计后续此类曲线会继续下行,年底总体上维持在5%左右的水平。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
投资数据增速放缓,销售数据则持续“低温”。
国家统计局数据显示,1-10月,商品房销售面积133117万平方米,同比增长2.2%,增速回落0.7个百分点。全国商品房销售额115914亿元,增长12.5%,增速回落0.8个百分点。
单月来看,9月同比下滑3.6%后,10月商品房销售面积为13804万平方米,同比下滑3.1%。分区域来看,东部与东北地区销售面积持续同比下降且降幅均有所扩大,而中、西部地区则都出现了增速下滑。
对此,中泰证券宏观首席分析师梁中华分析称,房地产投资增速继续回落至9.7%,商品房销售面积同比继续降至2.2%,预示着房地产投资将延续下行态势。从现实条件来说,小城市房价已经飙升至高位,进一步刺激的空间有限,调控政策易紧难松。
四季度资金压力加大
尽管投资与销售数据均有下行趋势,但多位受访人士均向21世纪经济报道记者指出,此次统计数据显示的房企资金状况好于预期。
1-10月,房地产开发企业到位资金135636亿元,同比增长7.7%,增速比1-9月回落0.1个百分点。
其中,国内贷款19727亿元,下降5.2%;
利用外资80亿元,下降35.6%;
自筹资金45512亿元,增长10.8%;
定金及预收款44942亿元,增长16.3%;
个人按揭贷款19408亿元,下降0.9%。
严跃进告诉21世纪经济报道记者,尽管1-10月房企到位资金增速比1-9月有所下降,但仍是2018年以来的次高值,表现明显好于预期。
严跃进认为,这主要有两点原因造成,第一,部分房企为了回笼资金,加快了销售节奏,进行适当降价。第二,伴随多次定向降准,全国银行间市场同业拆借月加权平均利率从2017年的2.9%下降至2.59%,总体资金环境有所改善。
但多数观点仍然认为,在房地产调控不放松的情况下,降准对房企资金压力的缓解作用有限,随着2015年-2016年前后房企“发债潮”时所借的2年至3年期债务迎来到期高峰,四季度房企资金压力依然较大。
东方财富Choice的数据显示,前三季度上市房企整体资产负债率约为79.87%,比去年同期上升了0.97个百分点。
这迫使房企加紧了融资进程,但融资难度依旧较大。10月30日,恒大发行三笔共18亿美元优先票据,其中,2年期、4年期和5年期债券利率分别高达11.00%,13.00%和13.75%。13.75%的利率指引,创下今年亚洲垃圾债券发行人的新高。11月5日,在多笔发债融资计划受阻后,富力发布公告计划配股融资约100亿港元。
据同策研究院数据,9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元,环比8月的602.73亿元减少26.48%,再创2018年以来新低。
而中原地产首席分析师张大伟则认为,房地产开发贷款余额上涨迅速,其中主要是保障性住房贷款额度上涨高导致。对于房地产市场来说,剔除保障房外的开发商信贷明显偏紧。房地产降杠杆政策将持续平稳,整体看,2018年四季度房企的资金压力依然较大。
(房掌柜整理来源自新华通、21世纪经济报道)
2022-02-17 10:35
2022-02-17 10:31
2022-02-17 10:28
2022-02-17 10:28