居民购房杠杆率连降5个季度 下半年房价涨幅将收窄

　　这里将人民银行公布的个人购房贷款新增余额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民表内购房杠杆率。

　　数据显示，2018年二季度，全国居民表内购房杠杆率为31.9%，环比下降1.1个百分点，同比下降8.6个百分点。观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后5个季度连续下行。目前来看，当前全国个人购房杠杆率正处于下行通道。

　　7月31日召开的中央政治局会议指出坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。在这之前的5月份，住建部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并提出6大要求，其中包括：要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。预计调控政策还将进一步收紧，金融秩序整顿及违规放贷监管仍将持续，到2018年年底，全国居民购房杠杆率将进一步下降至29%左右。

　　全国居民购房杠杆率走势　　

　　数据来源：中国人民银行、住建部、国家统计局、各地统计局、各地房管局、易居研究院

　　全国居民购房杠杆率=季调个人购房贷款新增/季调全国一、二手住宅销售总额+9%公积金贷款历史平均比重

　　全国居民购房杠杆率与70城房价指数关系

　　比较全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势发现，房价与居民杠杆率总体呈现正相关关系。但值得注意的是，2012-2013年那轮楼市短周期繁荣期间，杠杆率仅在初期小幅上升，此后一直保持在20-30%水平低位盘整，这主要由于此轮周期仅部分一、二线城市复苏，大部分三四线市场成交依旧低迷。

　　2015年一季度起，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比在2016年三季度见顶，居民住房杠杆率在2017年一季度见顶。本轮居民住房杠杆率滞后于房价指数季度环比回落，反映了在“因城施策”的政策环境下，部分热点城市收紧信贷的同时，一些三四线城市信贷依旧宽松。2017年一季度，一部分三四线城市出台调控政策之后，居民购房杠杆率连续5个季度回落，房价季度环比增幅也呈现收窄趋势。2018年一季度，杠杆率和房价指数同步下行，二季度杠杆率进一步下行，房价指数增幅扩大，这是一个市场异动现象，随着居民购房杠杆率下降，预计下半年房价涨幅将收窄。

　　近日，新华社连发4文，要求坚持“房住不炒”，并指出谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。7月底政治局会议和国常会的表述传递调控升级的信号，随着政策环境和信贷环境趋紧，预计居民购房杠杆率还会进一步回落，下半年全国房价涨幅将收窄。

　　全国居民购房杠杆率与70城房价指数走势　　

　　数据来源：中国人民银行、住建部、国家统计局、各地统计局、各地房管局、易居研究院

　　全国居民购房杠杆率=季调个人购房贷款新增/季调全国一、二手住宅销售总额+9%公积金贷款历史平均比重