商品房销售连续3个月负增长 29房企拿地总额超百亿

　　楼市新风向!房地产开发投资回暖，8家房企逾百亿抢地，传递什么信号?

　　刚刚过去的这个春天，“活下去”似乎不再是房企们孜孜以求的目标了。

　　在土地出让市场上，龙头房企四面出击，创下了近年难得一见的火爆局面——统计数据显示，4月份，融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家企业拿地超过100亿元。

　　5月15日，国家统计局“官宣”了今年前四月的房地产开发投资情况：1—4月份，全国房地产开发投资3.42万亿元，同比增长11.9%，增速比1—3月份提高0.1个百分点。其中，住宅投资2.49万亿元，增长16.8%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.8%。

　　钱松了吗?

　　支撑投资增速提升，最关键的是融资。今年前四月，房企的融资情况究竟怎样呢?

　　先看银行贷款部分。某中部省份银行人士5月15日表示，从今年前四个月的情况来看，开发贷、土地贷发放较上年还是有所增长的。“就我们银行来说，开发贷批贷比去年大概增长了一成以上。土地贷方面，只要排名比较靠前的房企，再加上联合体拿地的话，发起来比较容易。”上述人士表示。

　　天津某国有银行承贷业务人员表示，今年业务接单量比去年要多出不少。“其实去年也多，但一些(房企申请的贷款)没有批下来，今年口子总体还是松了一点。”

　　数据也有所佐证。国家统计局数据显示，今年1—4月份，房地产开发企业到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速比1—3月份提高3个百分点。其中，国内贷款8955亿元，增长3.7%;利用外资34亿元，增长1.0倍;自筹资金15687亿元，增长5.3%;定金及预收款17249亿元，增长15.1%;个人按揭贷款8031亿元，增长12.4%。

　　发行债券方面，恒大研究院数据显示，从单季度数据看，2018年3季度至2019年1季度房企发债均在单季度860亿元以上，是2018年1季度和2季度的两倍。

　　信托方面，发行规模也有所提升。2019年3月，房地产集合信托融资889亿元，环比上涨78.9%。

　　海外债券方面，华创证券数据显示，截至4月23日，2019年房企发行美元债达343亿美元，发行规模已经达到去年全年的72%。

　　而中指院数据显示，今年前四月房企融资规模近8500亿元。其中4月份，房企融资接近2600亿元。

　　综合来看，今年前四月，房企融资较上年总体宽松，也由此助力房企在拿地、开发等环节“底气十足”。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场拿地看融资，融资难时土地流标多，而融资缓解则带来市场活跃度快速提升。

　　29家房企均花百亿元抢地

　　融资端的解压马上传导到了土地市场。4月份以来，头部房企和中型房企重燃拿地热情，尤其第二梯队房企几乎开启了全面抢地模式。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，截至5月14日，29家房企年内拿地总额均超过百亿元，2018年同期只有24家，2017年同期则只有18家。其中，融创中国拿地金额高达626亿元、碧桂园达465亿元、新城控股达422亿元。此外，包括万科、中海等12家房企拿地均超过200亿元。

　　4月23日，武汉楼市上演土地拍卖大戏，10宗地块在这一天进行集中出让，总出让金额达228亿元。融创中国是这场抢地战中的最大赢家，一口气揽下4宗地块，拿地总额达152亿元。仅4月份单月，融创中国在招拍挂市场权益拿地金额就超过了285亿元。

　　另据同策研究院发布的监测数据显示，4月份，TOP 20上市房企土地成交金额2393.43亿元，环比上升52.99%，同比上升62.67%。TOP 20上市房企土地成交金额占全国土地成交金额的59.72%，占比相较3月份增长了5.14个百分点。TOP 20上市房企土地成交金额集中度环比同比均上涨。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，从土地成交城市来看，以二线城市为主的多个城市住宅地块溢价率全面上行，包括合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加，无锡、苏州、广州等城市的土地市场相比之前也有明显升温。

　　据克而瑞研究中心的统计数据显示，4月份，中海、绿城、世茂、华润等房企拿地金额较前3个月平均值提升200%以上。同时，在回归二线城市战略驱使下，房企在二线城市拿地热度持续攀升。今年前4个月，百强房企二线城市新增土地储备建筑面积占比达49%，较前3个月上升3个百分点。

　　另有分析师表示，整体看，中型房企是抢地的主流企业，这些企业对规模“卡位”仍有强烈需求，一旦融资到位，又感知到市场去化率在提升，即会马上出击土地市场。“都市圈战略下，房企拿地布局城市越发趋同化，一、二线城市场机会更大，尤其去年下半年以来没有按照计划增加土地储备的房企，今年一季度融资环境放松，融到资金后，马上加大了今年拿地的力度”。

　　“按照年初的计划，今年将会支出更多资金拿地。”一位浙江房企高管表示，2016年土地市场高潮时，公司没有花高溢价拿地，导致今年货源相对不足，目前看一些城市楼市适度回温，因此要大量补充货源，以免后市出现断货危机。

　　事实上，多位中型房企管理层认为，头部企业信用评价高，融资相对容易，资金成本也低，可以按照自身节奏前行。但对中型房企来说，“下手要快，布局要准”是在市场调整期中突围的重要抓手。尤其在增量市场天花板迫近的大趋势下，中型房企面临的是“不进则退”的市场格局，因此一旦财务状况较为安全，这类企业就不得不加快规模上位的脚步。

　　商品房销售连续3个月负增长

　　国家统计局数据显示，1—4月份，商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%，降幅比1—3月份收窄0.6个百分点。目前已出现了连续3个月负增长的现象，但是跌幅没有扩大。

　　严跃进称，实际上3月份开始各地房屋销售略有小阳春的态势，房屋销售表现总体还不错，各地购房的情绪也略有好转，所以这都会使得房屋买卖市场表现不错。

　　但在张大伟看来，小阳春很难发展到盛夏，楼市政策有所波动，政策调控再次开始收紧。

　　中原地产研究中心统计数据显示，4月来，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次。3月份全国各地楼市调控政策逐渐平稳，仅发布房地产调控政策15次。

　　张大伟称，在一季度市场小阳春下，最近房地产调控预期再次出现变化，虽然很多城市依然在发布人才吸引政策，但针对房地产调控的政策，最近转变成为收紧为主。

　　分化加剧隐忧犹存

　　张大伟认为，虽然部分城市地产市场出现“小阳春”，叠加融资难度大幅度缓解，房企抢地现象再次出现。但整体看，房企的资金链分化严重，大部分企业依然处于降杠杆阶段，特别是2016年左右购入大量地王的企业，最近拿地非常少。

　　而中型房企成为抢地的主流企业。以4月拿地超过50亿元的18家企业来看，除了碧桂园、保利等龙头房企外，如荣盛发展、滨江集团、中梁地产等，其规模都在行业中游。

　  上述中部省份银行人士表示，万科、保利等龙头自然是银行欢迎的对象，但今年来说，只要是权威排名榜上比较靠前的或者获得AAA评级的房企，获得贷款也比较容易。

　　不过，该人士也表示，从过去十年的贷款客户变化来看，“一些以前在该省份响当当的房企近几年都被其他房企并购了，整体上，房企客户总量也在减少，行业集中度在提升。”

　　有业内人士表示，各地楼面价近几年来没有下降趋势，等于说要想获得土地市场的话语权，就意味需要更多资金，“这也不难理解为什么现在房企联合体越来越多。一家的力量吃不过来。”

　　尽管房企融资得到缓解进而四处拿地，也有部分城市的楼市出现“小阳春”，但房地产市场仍有不少隐忧。

　　销售放缓趋势明显：以前三强为例，2019年1-4月，万科累计实现合同销售金额2096.1亿元，同比增长6.86%;碧桂园合共取得权益销售1672.3亿元，同比微降4.8%;恒大累计实现合约销售金额约达1780.1亿元，同比下降19.24%。

　　偿债高峰来临：经恒大研究院测算，2015年至2016年集中发行的公司债将在2019年至2021年集中到期，这三年偿债规模分别为4454亿元、5323亿元和8720亿元。事实上，今年前四月房企的相当一部分融资都用于借新还旧。

　　政策从紧趋势未变：中原地产研究中心统计显示，4月以来，各地包括部委针对房地产的调控措施超过60次，而3月份仅有15次。可以说，各地楼市仍时不时“上紧发条”，严守“房住不炒”的底线。

　　对于房企来说，开发投资增速加快意味着对赌未来销售的增长。而上述不利因素是否能转化为房企销售真金白银的业绩，仍值得继续观察。

　　(房掌柜整理自证券日报、澎湃新闻、中国证券报)