楼市结构性分化进一步加剧 三四线城市回调压力巨大

　　刚刚过去的一季度，房地产市场成交结构性分化进一步加剧：一线和核心二线城市出现回暖征兆，而三、四线城市因前期需求透支严重，回调压力依然巨大。

　　数据显示，2019年一季度，40个重点城市商品住宅合计成交6038万平方米，环比锐减32%，同比下降14%。其中，约有半数城市成交好于去年同期，且主要集中在核心一二线城市。具体来看，一季度一线城市成交量企稳回升。虽环比仍下跌，但跌幅最小。再从同比上看，成交量明显好于去年同期且同比大幅增加33%；而二线、三四线城市则环比、同比齐跌，市场回调较为显著。

     与成交量上升相对应的是，购房者信心指数也同步处于上涨趋势。据58安居客房产研究院数据显示，2018年11月开始，购房者信心指数逐渐上扬，2019年2月购房者信心指数为107.6，环比上升5.0%，认为一二线城市短期内房价稳定，未来还会上涨的用户占比67.7%。

　　监测数据显示，2019年1月受春节假期影响，用户对于新房的找房需求较低，进入2、3月份，找房需求出现明显上涨，用户的找房热情上扬，市场热度回暖。从不同城市级别的找房热度来看，2019年1月份一二线城市、尤其是一线城市找房热度环比下降明显，而三四线城市找房热度持续上升，热度涨幅高于一二线城市。春节假期结束进入3月，一二线城市的找房热度再次回暖。

　　此外，购房刚需向周边城市扩散，呈现出卫星城格局。一季度一线城市及周边城市的找房热度同比上扬，环北京及环深圳城市群找房热度同比涨幅超20%。一季度找房热度上升较为明显的城市保定、廊坊、珠海及肇庆等城市，同比涨幅超六成。

　　分城市来看，随着抢人大战持续升级，进一步刺激了当地的房地产发展。一季度新一线城市中新房热门找房城市为西安、重庆、武汉、成都，但与去年相比仅武汉同比上涨，其余三城同比均呈下行趋势。其他城市中，苏州、天津的找房热度同比上涨超三成。

　　14日，克而瑞研究中心副总经理杨科伟分析称，从同比上看，一、二线城市成交回暖的原因，一方面源于年初调控政策的局部性放松，如海口、广州、大连等6城调降人才落户门槛，刺激了部分潜在需求的爆发；另一方面，三、四线城市经历了前期房价攀升与投资退潮之后，进入了明显的需求疲软期，加之棚改货币化安置等利好政策的收紧，购房者观望情绪加剧，成交表现也不尽如人意。总体而言，未来房地产市场因城施策的特点会更为突出，而这也会进一步加剧各城市房地产市场间的分化。

       2019年一季度，从全国两会上释放的信息来看，一方面，中央坚持住房居住属性、紧盯房地产金融风险、分类指导、稳步推进房地产税立法的大方向保持不变；另一方面，各地结合自身城市特点，有条件有策略放松调控的同时，兼顾人才引进和城市活力营造，成为新的趋势。

        58安居客房产研究院首席分析师张波指出，2019年热点市场引进人才持续升级，且有从一二线城市向三四线城市蔓延的趋势。城市通过提供租房、购房、生活等补贴、开放落户等政策吸引人才流入。人才落户政策也会积极影响到楼市需求侧，由于人才引进导致的购房需求增加，也在一定程度上推动楼市在趋稳中保持向上。但值得关注的是，如何不只是通过居住和落户层面留住人才，而是在城市自身发展中给予人才更多发展空间，让人才和城市共发展，的确需要思考。

　　从具体市场表现来看，不同级别城市的市场表现差异性较大。报告指出，一线城市的稳定将体现在房价和土地价格两个层面，但成交量同比2018将近一步减少。二线城市则呈现出地区性差异，热点城市降温还将在上半年持续，但降温已趋缓。三四线城市的分化将更为明显，受“去库存”接近尾声，棚改政策调整影响，部分城市的降温幅度或更为明显。

      张波对分析称，目前，一、二线楼市的调控政策并未出现明显放松，尤其是在限购方面，这就导致了需求难以在短期快速增加，而三、四线城市则面临2019年规划棚改面积同比大幅缩水的现状，叠加房企拿地依然谨慎、融资难度依旧较高以及房企调低业绩目标等诸多因素，预计2019年全国房地产市场不会出现成交量及成交价大涨格局。

　　上海中原地产首席分析师卢文曦也表示，尽管当前市场成交量持续回暖，但不意味着价格就会展开新一轮反弹，究其原因，主要还是当前供求关系较为稳定，尤其是供应还略大于成交的背景下，房价上涨谈何容易。

        (房掌柜整理来自证券日报、中国经济网)