房屋抵押贷款热度上升 有银行称“利率比房贷还便宜”

   　楼市冷清，买家持币观望，卖家变现的时间周期被拉长。然而，有些卖家却因为经营资金需求而不能被动等待，于是房屋抵押贷款的热度也随之上升。

　　“近期，我们公司手里的房屋抵押理财项目储备比较丰富，如果您有兴趣可以尽快考虑”，一家专营房产抵押类理财业务的财富管理公司销售人员对《证券日报》记者表示。

　　而一家股份制银行华东区域支行的有关人士则对记者表示，房屋抵押类贷款的利率最低可以低于按揭贷款（目前，各地主流的按揭贷利率为基准利率上浮10%），且时间最长可达30年。

　　楼市拖累“首付贷”需求

　　房屋抵押贷款“填空”

　　“如果您有闲余资金（50万元起），我们可以为您匹配有借款需求的个人，借款人会拿北京六环以内的房产做抵押，再由第三方担保公司根据《担保法》28条进行一般担保，每月支付1%的利息，年化利率为12%”——上述财富管理公司人员会不定期将上述信息发送至某聚焦各类金融机构资金和项目对接的合作平台，以及通过朋友圈进行发布。今年以来，其发布频次明显增加。

　　《证券日报》记者随后调查了解到，上述财富管理公司的主业就是撮合房产抵押类融资和投资的需求，而类似的机构或平台还有很多，甚至于还有第三方平台专门集合此方面产品并进行推介。

　　也就是说，此类理财产品的B面是房产抵押贷款，理财产品的供应增加则反映出房产抵押贷款市场的活跃。

　　在搜索引擎以“房屋抵押”为关键词进行检索，可以看到来自于正规中外资银行、小贷公司等机构的大量贷款推销信息。多数银行设定的抵押成数为七成，审批快、批贷率高也是此类贷款的主要“卖点”，相对而言，千万元的融资规模是多数银行的放款上限；而小贷公司的推介广告则颇为高调。《证券日报》记者注意到，有公司吹嘘能够将抵押成数提高至九成，贷款规模上限提高至5000万元。

　　“现在纯信用类的消费贷的审批确实比较严，额度也少，如果你在北京有房或有车，建议您还是增加抵押物”，贷款中介承认，“无论是消费贷还是经营贷，大额的资金需求很可能都需要抵押房产。”

　　另有多位贷款中介表示，在楼市火爆时期，大多数人寻找信用类贷款，并想尽办法腾挪进首付，而抵押贷款则较少被人问津；如今，楼市观望气氛浓厚，房产流动性减弱，抵押贷款成为了很多急需周转资金的小微企业或个人的选择。去年年末以来，住房抵押贷款一直是部分贷款中介最愿意推销的产品。

　　房产抵押贷利率

　　主动对标房贷

　　虽然同样是涉房贷款，但房屋抵押贷款和房贷其实差距颇大。房屋抵押贷款指借款人以自然人名下的房产 ( 住房、商住两用房 ) 作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款；银行按照市场评估价的一定比例，确定抵押贷款金额。而房贷也就是住房按揭贷款，是指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款。也就是说，两类贷款对应的是房产所有权变更的不同阶段，其审批要素、潜在风险也都存在较大差异。

　　不过，为了加大借款人对于抵押贷款的市场认同度，部分金融机构主动与房贷进行“PK”，并推介抵押贷款。

　　“授信期限最长30年、单笔使用最长20年、现在申请可以享受比房贷更低的利率！”，某股份制银行在推介自己的房屋抵押贷款业务时主动“对标”了住房按揭贷款。

　　不过，《证券日报》记者深入了解后发现，不同金融机构的房屋抵押贷款的利率水平还是差别较大的。其中，银行类金融机构对于优质客户确实提供了较低的利率；而小贷公司等第三方的利率往往在12%-14%之间。

　　“我们可以给你的房产申请抵押贷款，放款方是银行，如果你其他资质良好，最低可以申请到略低于5.4%的年化利率，消费贷可以申请10年还清，经营贷可以20年还清，而且有多家银行可以选择”，中介公司员工张女士此前曾对《证券日报》记者表示，“如果你不抵押房产，同样业务的年化利率可能上升至8%。”

　　而小贷公司等第三方机构由于资金成本远高于银行（资金源自自有或理财），月息的起步价往往就达到了1%，甚至是更高。

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　　根据国家统计局日前公布的70个大中城市房价数据，楼市景气度延续跌势。再加上房贷利率涨幅收窄，市场预期房贷利率短期或大幅走低。此间观察家认为，基于今年银行信贷投向、负债成本、房地产调控等因素，房贷利率难现全面大幅下降。

　　首先，从房贷利率松动原因看，2018年以来央行实施了五次降准，目前市场流动性呈现合理充裕状态，由此银行可调动的资金量级上升，有利于信贷规模扩大。但当前信用风险不容忽视，优质资产相对稀缺。个人住房贷款是相对安全的资产，银行有动力加大配置力度。需要指出的是，当前定向调控方向不会改变，央行给市场释放流动性的目的是为了加大对民营企业和小微企业的支持力度。随着纾困民企的政策不断出台，商业银行信贷投放的重点仍将放在实体经济和薄弱领域，而非房地产领域。

　　其次，从负债端看，在流动性合理充裕的背景下，银行负债端压力将有所缓解。但要看到，在利率市场化、银行“存款搬家”的大趋势下，银行吸收存款的压力将长期存在。2018年以来，结构性存款作为银行揽储的主要工具之一，规模增长较大。考虑到一部分“便宜”的负债替换成结构性存款，银行负债端成本有所上升，这就要求资金端收益维持高位。个人按揭贷款因有抵押而相对有保障，但收益相对不高，银行在按揭贷款上的议价能力较强。

　　再次，房地产市场严调控的态势不变，不支持房贷利率全面大幅下降。国家统计局16日公布的数据显示，一线城市新建商品住宅年底成交有所增加，价格有所上涨，二三线城市则继续保持稳定。事实上，房价的稳定意味着前期调控效果不断显现。房地产市场调控如果不稳定，会在一定程度上危害房地产市场的健康稳定发展。在“房住不炒”的政策基调下，调控将持续发力，防止房地产价格大起大落并促使其回归理性。

　　此外，全面降息在短时间内可能性不大。央行表示，当前货币政策在实体经济中的作用正在逐步发挥，同时对原来的政策也在做动态评估，在此基础上再做进一步研究。因此，全面降息或在近期内不会发生。另外，从人民币汇率、房地产市场调控的角度看，也不宜降息，房贷利率全面下调的可能性不大。

      (房掌柜整理来证券日报、中国证券报）