邓郁松：发展阶段变化与房地产金融宏观审慎管理

    4月18日，“新格局、新动能、新价值——2017中国房地产金融论坛”在北京召开。本次论坛发布了《中国房地产金融2016年度报告》，总结分析2016年房地产金融市场发展脉络，以房地产投融资发展和转型为主线，解读2017中国宏观经济与政策动向，为新形势下房地产业的健康、稳定发展带来合理化建议和前瞻性思考。国务院发展研究中心市场所副所长邓郁松发表了题为《发展阶段变化与房地产金融宏观审慎管理》的主题演讲。以下为演讲实录：

　　邓郁松：尊敬的刘会长、各位领导、各位专家、各位企业家上午好！很高兴跟大家进行交流，我们是做研究工作的，我们有一个体会，越是从中长期的角度看短期的问题，越容易看得清晰。越是就短期的情况谈论短期的问题，越容易迷惑。所以我们试图从大概五到八年的角度去讲一些近中期的趋势，只要大的趋势判断对了，一些小的波动，不会影响大的判断。

　　基于这样的考虑，我谈三方面的问题。

　　第一，先从整个宏观经济的发展阶段的变化角度来看一看我们发生了哪些趋势性的变化，这种趋势性的变化还能持续多长时间，这些趋势性变化又会对整个房地产行业带来哪些影响。如果确实对房地产行业带来很大影响，我们房地产行业现在处于哪个阶段，未来又会有哪些重大变化，在这些重大变化背景下，怎么样去看房地产金融的发展。

　　从全球角度看，所有房地产出现问题的国家，或者所有房地产从发展到繁荣再到箫条，都可以看到恰当或者不恰当的金融政策在发挥作用。我们想把这三者从宏观到房地产到金融，把三者凑在一起看我们的想法。

　　首先看GDP增速的情况，从1991年到2016年，到了2016年整个GDP增速已经低于上一轮的低点，就是在1998年金融危机前后，我们当时说“七上八下”，现在整个GDP增速已经低于上一轮低点，为什么会出现这样比较大的变化？我们再看一下2008年以来的增速，会看到低点在2009年的一季度，高点是在2010年的一季度，又开始总体上在持续的稳步的下降。近几个季度，有所企稳，到今年一季度，有了小幅的回升，这是不是就到了新的平台期，我们还需要观察。

　　可能需要我们思考的是，我们为什么从改革开放以来到金融危机之前，连续30年10%左右的增速到现在回落到不到7%，这个重大变化背后的原因是什么，如果它是趋势性的，它又会持续多长时间。

　　我们再看整个工业增加值的增速，我们看得也很清楚，我们到目前为止，到2016年底整个增速仍然是处在1991年以来整个工业增速的最低的水平。我们过去的积累的高增长，在很大程度上是整个工业的高增长，而且是整个工业增速的回落对整个经济的回落影响是非常大的。投资增速大概处在一个相对下行的过程当中，从图表上能看到所谓企稳的迹象，而且现在已经接近98年前后的增速的情况。

　　如果看贸易增速也会非常有意思，我们在2001年加入世界贸易组织，一直到危机之前，全球贸易增速一直是明显高于全球经济增速，但是在全球金融危机之后，特别是2011年以来，全球贸易增速开始明显低于全球经济增速，而且我们发现实际上在去年整个出口还是负增长。当我们整个投资在往下走，我们的工业在往下走，当整个出口也在往下走的时候，这就是我们目前面临的总的大的环境。

　　实际上经济增速变化的背后一定是企业效率，一定是产业增速，一定是人们收入水平都在变化，城镇人民可支配收入增速都在往下走，改革开放30年，所有行业都过得非常好，企业效率大幅度增长，人民收入增速很高，是那个阶段的特征，但是金融危机之后，特别是2011年以来，从财政收入增速到企业利润增速到居民可支配收入增速都在往下走。之所以发生这么大的变化，不管从需求层面看，还是从供给层面看，我们支撑以往的高增长的条件都已经发生了重大的变化。大家在座的都是房地产业人士，至少从需求侧看，房地产已有约束下的长期有效性边界已经开始出现了。从供给角度看，看资本、看劳动力，劳动力很大的变化，从2012年开始，中国15到59岁的劳动力数量开始绝对下降。2012年，当年劳动力数量下降34.5万人，到现在已经累计下降了超过一千万人。这个和购房人群又是高度重合的人群，所以这都是很大的变化。

　　房屋新开工面积的峰值出现在2013年，2015、2016年的销售都不错，但即便如此，我们的新开工面积再也没有超过2013年的水平，为什么2013年是出现了顶点呢？我们稍候再说。

　　这是城镇新增就业情况，整个经济增速回落过程中，一个显著的变化是整个失业率并没有提高，虽然整个经济增速在回落，但新增就业人数大体保持稳定，之所以保持稳定是两个原因。一是整个经济结构正在发生变化，到2012年整个服务业占比超过第二产业占比，服务业吸纳劳动力的能力更强一些。第二，劳动力人口总量的绝对下降。这两个变化造成我们并没有出现上一轮就是1998年亚洲金融危机期间，我们出现的很大就业压力的问题，这是很大的变化。

　　我们是想说，这样的一种重大的变化，其他的经济体都曾经出现过，比如我们的近邻的日本、韩国，包括我们的台湾省，高增长之后，都出现了经济增速正常回落，回落幅度少的在30%，多的可能是一半左右。所以大体上从供给侧需求层面来看，我们整个经济发展速度从以前的高增长到现在中高速增长是一个正常的回落。但正常的回落同时我们一定要看到，一旦经济增速的回落就意味着企业的效率、意味着财政收入、意味着居民收入增速都会有所回落，这是很大的变化。第二，我们在谈到整个人口总量和结构的变化，特别是人口结构的变化，对未来影响是非常非常显著的。这两点是我们看整个宏观层面要特别关注的两个指标。

　　讲到宏观，既然整个宏观经济正在从高增长转向中高速增长，我们需要问一问我们的房地产市场处在什么样的阶段。这个表是英国房价的数据情况，总体是上行趋势，但是也有小的回落，比如金融危机之后有回落的情况。这是日本的情况，日本的情况尤其值得我们关注，我们常常说的日本房地产泡沫是发生在上世纪80年代中后期，但是日本房价涨幅比较高的是三个阶段，60年代一次，70年代一次，第三次才是大家都非常熟悉的日本的房地产泡沫破裂的时期。最奇怪的是，它泡沫阶段的涨幅实际上是低于前两次涨幅的。为什么会出现这么大的变化？我们简单说一下，很大的背景在于，从战后到70年代初，被称为当时的发达国家，战后黄金经济30年。基本上在战后高增长的时期，它普遍是面临着一个所谓的人口高增长、经济高增长，尤其日本经济增速最快的是在战后到70年代，人们收入增长很高。所以前两次的高增长有一个收入水平的支撑，但是到了80年代中后期之后，收入增速已经显著下降，这个收入增速将无法支撑这么高的房价的上涨。所以我们为什么强调整个经济发展阶段的变化，这么重视人们收入增速的变化，是因为整个宏观经济的变化对房地产市场的重大影响。