马光远：未来房价要下降 必须得依靠建立长效机制？

    饱受高房价摧残的中国人，不断的在房价狂飙猛进中寻找抑制高房价的救命稻草，最早是政府调控，然后就是房产税，现在则把最后的希望寄托在长效机制上。

　　最近关于房地产长效机制的讨论升温的一个重要原因，是4月25日中央政治局开会研究当前经济形势时，提到“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”，研究政策者特别提醒大家，这次用的词是“加快形成”，而以前都是用“研究”。

　　比如，去年底的中央经济工作会议和今年政府工作报告的提法分别是“加快研究建立”和“加快建立和完善”，他们分析认为，“加快形成”意味着，长效机制落地的步伐明显提速。

　　我无意于在这个关键的节点打击公众对抑制高房价的最后一点信心。我是一直坚持房地产必须更多的依赖制度建设等长效机制，而不是疾风暴雨式的调控，调控紊乱了房地产的生理周期，最终使得政策的公信力陷入“塔西佗陷阱”，也让调控自身陷入了尴尬，在调控的公信力破产的同时，力推长效机制是唯一的选择。

　　然而，大家记住，建设长效机制的目的是为了房地产平稳健康发展，而绝不是为了打压高房价。这和公众的期待值是有很大的距离的。

　　特别是，由于过去近20年的时间，我们忙于短期应付房价的过快上涨，在制度建设层面欠账太多，可以说制度建设基本处于一清二白的境地。

　　这也意味着，长效机制的建立，从框架，到具体的制度的确立完善，都需要很长的时间，所谓远水近渴。我只是希望，公众对于未来的长效机制的期待能更理性，更冷静一点。

　　正如我在之前的一篇文章中所言，中国房地产的根本问题是“灵魂”出了问题。

　　房子本来是用来住的，可是在我们的公共政策和地方政府的眼中却成了发展经济和创收的工具。

　　房地产政策本来应该是民生和社会政策，却成功地被嬗变为经济政策和增长政策，房地产成了名符其实的支柱产业。

　　每一次经济下行，房地产都首当其冲，成为对冲经济下行风险的首要工具。同时，土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源，很多地方，土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。

　　对土地财政和房地产的过度依赖，一方面导致房地产行业的种种乱象，同时，随着房价的上涨，房子也逐渐脱离了居住的基本功能，成为资产配置的主要工具。

很显然，因为承担了过多的和居住无关的职能，这是一个严重偏离了“主题”的行业。

　　为什么要该房子，盖房子为什么，为什么要买房子，这些几乎不是问题的问题，在当下却成了最大和最难以回答的问题。

　　因此，要建立长效机制，首先要做的并不是在具体制度上如何设计，而是要让房地产的灵魂归来。也就是官方定义的“房子是用来住的”。

　　记住，房子是用来住的这句话说起来非常容易，但做起来非常难，难的关键就在于当房地产沦为地方创收和稳增长的工具之后，现有的政策体系都不是围绕居住，而是围绕如何把这个支柱产业做大做强建立的，是为如何确保政府创收而建立的。

　　比如，现在的土地制度为什么规定政府一家有权力出让土地，因为只有这样才能人为制造短缺，才能确保政府收益最大化。

　　因此，在建立长效机制之前，首先应该对房地产的政策目标进行纠偏。

　　这需要一次制度的彻底重建，而不是在以前把房地产作为创收工具的废墟上建立长效机制。如果在以前的基础上建立，房子仍然不会成为“住的”，房地产仍然会成为支柱产业和创收工具。

　　其次，就长效机制本身而言，这并非一个什么文件或者中央出台一个规定就可以解决的。长效机制，总而言之，是有关房地产稳定发展的一系列制度体系，包括土地制度、税收制度、信贷制度、住房保障制度、交易制度等等。

　　我看到一些媒体一看到刮风，立即在文字里面看到“大雨倾盆”的预测，我就知道他们在这个问题上太幼稚了。