谢逸枫：银行“定向加息”释放房价深度波动期信号

中国楼市第六轮3月第六波限的一系列新政与土地调控之后，“量价齐涨”让地方调控措手不及。4月，新一波利率上调加码期“号角”正式吹响。15个热点城市之中的北京、上海、广州、深圳一线城市与11个热点二线城市的银行率先以身作则的作出回应，银行被迫调整房价利率，称为变相“定向加息”。银行在房贷方面的收紧，主要表现是首次与二套的认定标准收紧、首付的上调，房贷额度的紧张，譬如北上广深。另外是首套房优惠利率逐渐上调，二套房贷利率也上调，最主要是银行信贷的房贷占比呈现下降趋势。毫无疑问，银行“定向加息”释放房价深度波动期信号，预计第二季末房价呈现涨幅变负增长的趋势。

按照国家统计局数据显示，2017年3月份，70个大中城市新建商品住宅价格环上涨城市62个。总体来看，环比增幅为0.71%，相比2月份0.33%的增幅明显扩大。自去年9月环比增幅见顶回落之后，3月份反弹的力度较大，打破了之前收窄的趋势。再来看3月的50城成交量。3月份，易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积，环比增长46%，同比减少16%。春节假期过后，交易量都会增长，3月高于2月是常态。同比出现了小幅下跌，说明今年3月的小阳春行情，成色不如去年。每年都有小阳春，但成色差异大。与去年四季度相比，今年3月成交量基本差不多，说明当前全国主要城市的楼市尚未明显降温。

上述的房价与成交面积数据，是3月份的，而以北京出新政为分界线，多地新政之后，楼市成交的量价都会受到利空影响。估计，4月份的成交量将低于3月，70城房价环比涨幅，将比4月略有收窄。不妨看下典型城市的周度成交数据。2017年第16周（4.10-15）一线城市成交指数为136.78，环比上涨19.25点；二线城市成交指数为590.38，环比上升199.53点；三线城市成交指数57.15，环比微升1.05点。看图可知，第15周（4.03-09）包含清明小长假因素，三类城市的成交量皆较第14周下滑。第16周重新反弹，合理。但关键是，反弹之后的量能，没能超过14周，且低于去年四季度周均水平。

在广州，从4月1日起，5大国有银行的首套房贷优惠利率全部从8.5折调高至9折，而部分股份制银行甚至调高到9.5折，只有个别的小银行还有8.5折房贷优惠。8.5折房贷优惠要求客户在该行有大额存款，或者购买大量理财产品。比起广州，北京更甚，工行、建行等16家北京地区银行的首套房贷款利率优惠幅度，由最高9折倍调整为9.5折。目前，除今年楼市火热的广州、北京两个一线城市之外，另两个一线城市上海、深圳在去年10月以来的调控中楼市相对平静，目前它们的首套房贷优惠利率为9折。今年以来房贷投放量已减少，并且听说有银行近期房贷的占比下降三成。

央行公布的数据，2016年全年全国人民币贷款增加12.65万亿元，其中，以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元，占比达到45%，相比2015年增加的3.87万亿，上涨了46.8%。

银行将会严控房贷增量，市场影响表现在，一是房企拿地困难，政府出台关于土地批复使用的规定，从源头着手，部分城市已落地实施。二是房企融资困难，房贷政策收紧直接导致房产交易量下滑，房企资金回笼缓慢，房企融资压力骤增。三是，银行严控房贷增量，上市银行公布的财报数据显示房贷业务在银行业务占比较大，多家银行房贷业务占比超过50%。当前政府调控的情况下，大数银行开始收缩房贷业务，控制房贷增量，同时在资金配置上更倾向于开展资金回笼快，收益高的业务。未来，房贷利率上调可能性大，同时额度趋于合理，银行需要平衡点，不影响正常房贷需求，同时能缓解自身的成本压力，在稳定市场的前提下缩小力度，甚至取消优惠。

融360最新发布的《2017年4月中国房贷市场报告》统计数据显示： 4月份全国首套房平均利率为4.52%，环比上月上升0.67%。同比去年4月份的4.49%，上升0.67%。在监测的全国35个城市533家银行中，本月有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%；折扣利率下降的有17家银行，占比3.19%；与上月持平的有394家银行，占比73.92%。二套房平均利率为5.39%，小幅波动。从同比来看，与去年同期二套房利率5.39%持平。未来或有更多城市、银行上调首套利率折扣，部分城市二套首付比例也表现出上调态势。

本月二套房平均利率为5.40%，与上月持平。从同比来看，去年同期二套房利率为5.39%，本月同比上升0.01%。总观二套房利率数据，相对于一套房明显趋于稳定，无较大变动。融360监测数据显示，全国533家银行中，明确执行二套房首付4成及以下的银行共有300家，较上月减少28家，占比56.28%，本月执行二套房首付3成的银行有147家，较上月减少17家，占比达27.57%。执行4.5成、5成、6成、7成以及8成的银行数分别为15家、56家、65家、51家和34家。多个城市已经先后提高二套首付比例，不过利率方面基本维持在基准上浮10%水平。

本月，全国首套房平均利率最低的城市前十分别为佛山4.19%、珠海4.20%、重庆4.20%、大连4.22%、宁波4.28%、广州4.28%、沈阳4.30%、青岛4.31%、无锡4.36%、苏州4.40%。未来，各城市的平均利率折扣调整将会紧跟政策的指导方向。以天津为例:目前统计提供房贷业务的16家银行中5家提供8.5折优惠，6家提供9折优惠利率，1家提供9.5折优惠利率, 1家提供9.7折优惠利率，3家执行基准利率。政策调节影响明显，本月多家银行降低首套房贷利率折扣力度。政策缓冲期之后，更多银行将会落实政策指导意见、要求。

从首套房平均利率区间来看，北上广深一线城市分布在4.28%-4.53%范围内，处于政策缓冲期，极值差异增大；3月以来，受政策落地情况影响，二线城市房贷利率变化情况总体幅度较大，上月排名前10的多个城市，本月政策落地后，数据变化较大，利率折扣收紧，均未能跻身前十行列。3月数据显示，一线城市中9折利率折扣占据主流，同时9.5折利率占比上升，北京多家银行率先上调利率折扣至9.5折；部分二线城市整体优惠折扣呈收紧趋势，政策落地情况有异，整体利率差异幅度加大。未来，随着各城市的政策统一落地后，整体呈优惠力度缩小趋势，同时差异幅度将会缩小，保持政策调控方向一致。

本月二套房平均利率为5.40%，连续多月保持持平。从同比来看，去年同期二套房利率为5.39%，本月同比上升0.01%。融360监测的35个城市533家银行中，除12家停贷银行外，共有514家银行执行基准利率上浮10%，和上月持平，保持当前二套房贷款的主流利率。执行基准利率的银行有2家，和上月持平。执行基准利率上浮5%的有1家，上浮15%的有2家，上浮20%的有2家，上浮30%的有1家。