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董希淼:长租公寓运营乱象亟须整治 市场风险在集聚

来源:房掌柜  整理 河源房掌柜  2018-11-22 04:47:31
[摘要]长租公寓运营商的出现,在一定程度上促进了我国住房租赁市场发展

  长租公寓运营商的出现,在一定程度上促进了我国住房租赁市场发展,有助于更好地满足人民群众居住需求。但其中也存在不少问题,市场风险正在集聚。有关方面应高度重视其中的问题,尽快出台相关办法,集中整治和规范管理

  截至目前,包括杭州鼎家、上海寓见等在内,已有超过10家长租公寓运营商先后出现经营问题。

  长租公寓本是一个舶来品。近年来,随着我国城镇化进程加快和市场需求增加,长租公寓市场发展迅速,房地产开发商、酒店管理集团、房地产中介和一些创业公司在长租公寓领域开疆拓土,经营着数十万间长租公寓。最近几年,随着社会资本不断涌入,房产中介公司和互联网平台加快布局,长租公寓市场呈现爆发性增长态势。

  这些长租公寓运营商的出现,在一定程度上促进了我国住房租赁市场发展,有助于更好地满足人民群众居住需求。但其中也存在不少问题,市场风险正在集聚。一是存在野蛮扩张现象。比如,某长租公寓公司注册于2014年1月份,2016年6月份正式运营。从2016年至今的两年间,该公司并购了至少52家中小中介公司,管理的房屋数量急剧增加。二是经营管理较为混乱。为快速提升市场份额,部分运营商往往以高于市场价20%的价格抢占房源,然后再高价出租,一定程度上推高了房租。此外,为缩减成本,长租公寓装修问题较多。三是侵害租客合法权益。为加快资金回笼,占有租金并腾挪使用,长租公寓运营商往往与某些借贷平台合谋,利诱甚至欺骗租客使用“租房贷”等租房分期信贷产品。运营商从借贷平台一次性收到一年租金,但按季划给房东。“爆雷”之后,房东收不到房租,则驱赶租客,但租客与平台的借贷关系却未能解除。

  与地产系和酒店系不同,中介系和创业系长租公寓运营商往往资产较轻,不直接持有房屋,主要通过腾挪资本维持运营,合规经营意识和抗风险能力较差。而且,其业务涉及租客、房东和社会资本、借贷平台、金融机构,涉及面大,涉众性强,如果不及时采取措施,很可能影响金融稳定和社会稳定。

  党的十九大报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。长租公寓对租购并举的住房制度建设有重要意义。有关方面应高度重视其中的问题,尽快出台相关办法,集中整治和规范管理。

  首先,健全住房租赁市场监管制度。一是明确相关部门职责分工,住房建设、金融监管、司法部门以及地方政府要各司其职,加强协同,形成监管合力。二是加强统一管理,明确长租公寓运营商管理要求,引导其回归中介本位,抑制过快扩张。三是细化制度安排,进一步明确租赁关系、借贷关系、投诉渠道、惩罚机制等要求。对存在严重违法违纪行为的机构,应加大惩戒力度,引导有序退出市场,净化市场环境,保护好租客权益。

  其次,加强住房租赁信贷审慎经营。要以深入开展互联网金融风险专项整治工作为契机,加快取缔无资质的借贷平台,杜绝野蛮“租金贷”。消费金融公司、商业银行等金融机构要加强对相关业务的排查和规范,不向野蛮生长的长租公寓运营商提供资金支持;谨慎选择合作对象,不与无资质的借贷平台合作,更不得将审核、风控等工作外包。同时,加快住房租赁信贷产品的良性创新,开发直接面向租客、流程和价格较优的信贷产品,更好满足市场需求。

  此外,租客自身应提高风险防范意识和能力。在租房时擦亮眼睛,尽量选择经营规范、实力较强的中介机构;签订合同时,要仔细查看各类协议文本,谨慎签字并妥善保护个人信息,谨防掉入披着“贷款”“分期”外衣的“租金贷”陷阱;如有信贷需求,应通过正规金融机构申请。

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近段时间,部分城市房租上涨较快,这背后既有住房租赁市场供给不平衡的影响,也存在资本大规模进入竞相抬高租金等问题。住房租赁市场的健康发展离不开金融的支持,但其中形形色色的“租金贷”等住房租赁信贷产品蕴藏着较大的风险,需引起关注。

当前,在个人住房租赁市场主要有三类信贷产品:

第一,商业银行提供的住房租赁贷款。如中国建设银行推出的全国第一款个人住房租赁贷款产品“按居贷”,该产品主要基于借款人资信状况,采用“信用+保证”的形式,根据借款人的工作年限、收入、征信等情况,给予期限最长10年、额度最高100万元的贷款,利率基本上为基准利率。该模式下,房东一次性收取租金,租客按约定向银行还款付息。

第二,长租公寓托管机构联合第三方机构推出的住房租赁信贷产品。如“自如”联合信托公司、京东金融推出的房租“分期贷”。以选择“京东白条”支付方式为例,租客需同时签订两份合同,即租房合同和贷款合同。该模式下,贷款机构发放的贷款一次性付给“自如”,租客按月向贷款机构还款,房东基本上按月收租。由此,长租公寓托管机构占用房东一部分租金,形成资金池。

第三,中小房产中介机构的“租金贷”。如一些中小房产中介机构伙同网贷平台,在未经租客同意情况下,诱骗租客签订借贷协议。租客也需签订租房合同和借款合同,但一般情况下租客并未意识到借款合同的存在。该模式下,表面上租客按月付租金,实际上是每月向网贷平台还贷。同时,还存在中介机构非法侵占他人财物等隐患。若中介机构将资金挪作他用,风险进一步加大。

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责任编辑:简艳霖

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