【掌柜日报】时评：楼市的财富效应恐将变成流动性枷锁

　　3月中旬以来，以北京版“认房认贷”政策出台为标志，全国楼市掀起一波调控热潮，粗略统计已有超过40个城市出台楼市调控举措。其中，“认房认贷”政策不仅覆盖北上广深一线城市，而且还有逐步向热点二线城市蔓延的趋势。本轮房地产调控政策升级的内在动因在于，市场住宅投资投机潮动，去年“9.30”新政后短期内热点城市及其周边房价又出现了快速上涨。在当前政策面、资金面和经济面均不支持房价明显上涨情况下，社会资金大举进入楼市炒作，已远非价值投资可以理解。这背后逻辑，还是因为近年来房价大幅上涨所形成的巨大名义财富增值。但要看到，房价大幅上涨，微观层面是以牺牲家庭流动性为代价，宏观层面是以牺牲实体经济创新力为代价，最终都不可避免将家庭和宏观经济绑架在房地产的非理性繁荣之上。如果房价泡沫一旦破灭，那么楼市财富可能最终演化成流动性枷锁。

　　热点城市及周边住宅炒作已远离基本面。

　　1998年住房制度改革以来，我国房地产市场运行主要受到政策面、资金面和经济面等三大因素影响。特别是其中政策和资金面的变化，在很大程度上决定了市场运行的价量。从政策面分析，中央经济工作会议已经明确指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。去年9月30日前后热点城市集中出台房地产调控措施，紧急降温楼市。但今年年初以来，热点城市和环热点城市周边房价出现了快速上涨现象，完全不顾去年9月30日以来的房地产调控政策，市场投资投机炒作动力充足，大有倒逼房地产调控政策升级之势。从资金面看，全球量化宽松货币政策已近尾声。美联储已经三次加息，欧央行和英格兰银行在量化宽松货币政策上的态度有所松动，我国执行稳健中性的货币政策，金融市场利率中枢有所抬升，支持资产价格上涨的宽松资金面即将出现拐点。但热点楼市高位加杠杆购房动力充足，2017年前2个月，全国住户部门增加贷款3002亿元，仍在高位。从经济面看，我国宏观经济内生增长动力尚未完全形成，依靠投资刺激的边际增长效应递减，产业结构转型升级仍是任重而道远。但在去年房价高位上涨基础上，今年以来热点城市房价又出现了明显上涨，一线城市住宅动辄千万元每套，多次刷新历史记录，不断挑战人们眼球，也远远超过居民收入负担范围。

　　而楼市财富效应与消费意愿出现了背离。

　　虽然理论上分析楼市财富效应将带动家庭消费需求扩张，但流动性向住宅不动产过度配置，反过来会抑制消费需求释放，导致住宅名义价值增长态势与家庭消费意愿形成背离，楼市财富效应下的社会消费并未出现快速增长，值得高度关注。2017年1-2月份，全国社会消费品零售总额名义同比增长9.5%，增速比上年同期回落0.7个百分点;扣除价格因素后，实际增长8.1%，增速比上年同期回落1.5个百分点。在消费大类中，除与房屋购买直接相关的家具及房屋装修消费超过平均增速外，改善家庭生活品质的服装鞋帽、针纺织品、家用电器和音像器材等消费均低于平均增速。2016年，北京社会消费品零售总额增长6.5%，较上年同期下降0.8个百分点。

　　市场高度不确定性恐将财富效应演变为流动性枷锁。

　　从经济意义分析，热点城市及周边住宅供给总量并不稀缺，但分布存在显著不平衡，少量人拥有多套房产，大量外来投资进入北京房地产市场，导致住房供给一定程度稀缺。而当前北京、上海、深圳等城市房价与国际大都市完全接轨，已经过度背离刚需人群购买力，决定了未来住宅置换链条不可持续。在热点城市泛豪宅化情况下，社会资金大量进入，某些城市房价运行轨迹已经沦为“资金接力游戏”，也成为吸纳社会投资投机资金的“无底洞”。

　　房价大幅上涨所形成的巨大名义财富增值，是以牺牲家庭流动性为代价。近年来，随着房价大幅上涨，居民存款增长明显放缓。从数据看，我国住户存款和非金融企业存款增速在整体放缓大趋势下，呈现出一定反向变化关系。特别是在商品房旺销的2009年和2016年，非金融企业存款增长速度明显超过住户存款。同时，住户存款在各项存款中的比重也呈现出下降趋势。2017年1月，我国住户存款占各项存款的比重为41.4%，较2007年1月下降7个百分点。考虑到当前我国北京、上海、深圳等地核心区房价已经和国际大都市接轨，房价高位上涨对家庭流动性的挤压，使得热点城市房价继续上涨的空间日渐逼仄。

　　房地产市场不同于一般商品市场，房价由少量交易决定，而非一般商品市场基于大规模、连续交易来实现供求均衡。虽然这一交易特征给予房地产开发企业某种程度垄断定价权，但考虑到住宅投资收益变现和释放财富效应，都需要以增加住宅供给为前提，反过来将给房地产泡沫施加巨大压力。历史上，包括东京、香港、台北等国际性都市都曾出现房价大幅回调现象。1991年日本房地产泡沫破灭后，日本家庭流动性也显著下降。据日本金融广报委员会2013年专项调查，日本有三分之一的家庭没有金融资产。据日本总务省调查，2014年度日本平均每户家庭存款为1565万日元，6成以上低于平均值。日本金融广报委员会公布的一项调查结果称，日本有三分之一的家庭没有金融资产。日本房地产泡沫破灭后，长期以来日本房价回升动力不足，除了人口老龄化因素外，家庭流动性不足也制约了房价上涨空间。

　　从根本上说，房价上涨是货币财富向住宅不动产转化的过程。房价上涨所形成的名义财富增值，也即财富效应存在脆弱性;若过度背离实体经济基础，最终将沦为一场财富幻觉，而历史上和现实中并不鲜见。但家庭在房价高位加杠杆所形成的债务负担，要受到法律强制力的约束，风险与责任却不能轻易回避。可见，如果不小心，巨大楼市财富效应就有可能转化为套在非理性加杠杆家庭上的沉重流动性枷锁。