自2016年9月开启本轮调控开始,已持续22个月有余,“房住不炒”的明确定位、金融降杠杆的决心、售租并举的住房制度,无一不让此前进入癫狂的房地产市场逐渐平稳。但随着时间的推移,对频繁调控产生了抗体的中国楼市再度躁动,2018年上半年的房地产市场迎来了行业小高潮。
业内人士表示,受政策边际效应持续递减的影响,2018年上半年,市场有所反弹。但从下半年来看,监管大幅强化,调控持续收紧的同时,在房企的资金链紧张、房地产税的推进等众多因素的影响下,房地产市场的不确定性大幅增强。
上半年房地产市场量价齐升
国家统计局数据显示,今年1-6月商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%,增速比1-5月份提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元,增长13.2%,增速提高1.4个百分点。从6月单月来看,中原地产的数据显示,全国商品房销售面积超2亿平方米、销售额1.8万亿元均刷新了年内最高纪录。
中原地产首席分析师张大伟表示,以2015年6月作为本轮楼市爆发的起点,截至2018年6月,本轮房地产市场上涨周期已有37个月,刷新了中国房地产历史上涨周期最长纪录。
而从价格来看,今年6月份,70大中城市超过一半以上环比涨幅超1%。上海易居房地产研究院研究员沈昕表示,2018年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%,相比5月份的0.8%继续扩大,是近21个月的最高值。
具体来看,新建商品住宅价格环比涨幅超1%的城市达37个。其中,郑州、重庆环比上涨1.8%,广州、昆明环比上涨1.9%,长沙、南宁环比上涨2.0%,牡丹江环比上涨2.1%,福州环比上涨2.2%,青岛、西宁分别上涨2.4%和2.7%,三亚、丹东、济南、海口涨幅更是超过3%,分别环比上涨3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。
2017年以来,在调控紧锁一二线城市的背景下,一些缺乏产业或人口支撑的三四线城市却犹如磁铁一般,投资和投机人群双双蜂拥而来,甚至将周边一些五六线城市的楼市行情带火起来,价格半年翻倍已不鲜见。据统计,截至2018年4月份,全国有62个城市房价破万,其中三四线城市占比达三分之一。
上海易居房地产研究院近日发布的国内80城房价收入比偏离度研究报告显示,2017年,全国典型83个城市中,有44个城市呈现不同程度的房价透支状况。其中,大连、宜昌偏离度增幅扩大的幅度最大,分别为23.8和21.9个百分点。另外,北海、日照、沈阳、岳阳等4城扩大速度也均在10个百分点以上。
上海易居房地产研究院研究员詹毅凡说,在市场轮动下,非都市圈三四线城市成为此轮上涨的重点,但从后续来看,随着整体信贷环境的收紧以及棚改力度的减弱,预计非都市圈三四线城市偏离度上升趋势也将出现放缓。
下半年市场不确定性增加
事实上,受各路资金的限制,众多房企资金压力陡增。华夏幸福转让股权融资、中弘股份出售项目,部分中小房企更是出现亏损的迹象。
在此背景下,激进拿地已不现实。作为房地产市场先行标杆的杭州土地市场,7月份以来,地价开始理性回调。例如南星单元地块和滨江中心单元两宗热门地块,南星地块此次成交楼面价36086元/平方米,而在此之前,保利滨江·上品的拿地楼面价则为44460元/平方米。滨江中心地块,温州时代以楼面价32638元/平方米拿下,且无配建要求。但两周之前,绿城在该地块成交楼面价为33625元/平方米,需配建一个18班幼儿园。
除了资金的紧缩,作为房地产去库存工具的棚改资金,也将减缓。业内人士表示,部分城市的房价涨幅过大,房地产去库存政策的负面影响开始显现,包括棚改货币化在内的房地产去库存政策或逐步退出。
此外,调控收紧趋势不改。国家统计局新闻发言人毛盛勇近日表示,房地产下一步一方面是加强和完善宏观调控,另一方面,则是从供给侧进一步发力,加快推进房地产税相关政策举措,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实。对官方的表态,有业内人士解读认为房地产税的推出将加速。因此,在内外多重环境的不确定因素的影响下,2018年下半年,房地产市场不确定性再度增加。
房地产市场再次迎来小高潮之际,土地市场也热火朝天,房企抢地乐不思蜀。
50家房企拿地近1.1万亿元
房地产行业正进入快速洗牌期,规模成为企业生存发展的关键诉求。投资拿地,已经成为房企面向未来的战略性能力。
截至7月23日,据中原地产研究中心统计数据显示,仅从“招拍挂”市场的权益拿地金额看,50家房企合计拿地金额高达10940亿元。其中,19家房企拿地均超过200亿元。
据中原地产研究中心数据显示,碧桂园、万科、保利地产、龙湖地产和华润置地等公司权益拿地总价居于前列。从今年年初至7月23日,碧桂园通过“招拍挂”市场拍得土地366块,权益规划建筑面积达到4365.98万平方米,权益拿地总价达到1086亿元,拿地均价为2487元/平方米。无论拿地数量、规划面积和拿地总价,碧桂园均位于榜首。融信中国拿地仅4块,但公司拿地楼面价格高达13939元/平方米,仅次于恒隆地产、九龙仓集团和中铁置业的平均拿地楼面价。
目前平均拿地楼面均价最高的是恒隆地产,今年5月份恒隆地产以107.3亿元总价竞得杭州百井坊地块,成交楼面价55285元/平方米,这也是恒隆地产上半年在土地市场的唯一一次出手。
不过,在一系列调控下,热点城市溢价率保持在10%左右,明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。
中原地产首席分析师张大伟表示,5月份以来,热点城市成交量有所恢复,环比出现明显上行。其中,一、二线城市房价基本平稳,三、四线城市价格上涨明显。在这种大趋势下,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿元销售规模冲刺1000亿元销售目标,1000亿元冲刺2000亿元销售目标的第二梯队房企,成为了过去抢地的主流企业。
值得关注的是,今年以来,房企融资压力和还债压力倍增,部分房企对总地价过高地块较为谨慎,多数房企选择积极进入三、四线城市,但对总投资体量控制较为严格,多选择符合“短平快”产品线的地块,但也推动三、四线城市土地出让金额水涨船高。
值得一提的是,进入下半年以来,多数房企都在积极推货,加快项目周转速度。一方面是业绩目标压力,另一方面则是在融资环境趋紧的环境下,房企需要加快回笼资金保证现金流安全,同时还有还债需求。
有研究报告指出,从土地市场供求结构来看,一线城市在高压调控下明显降温,二线城市由于加大供应实现量升价稳,三、四线城市在需求外溢和棚改带动下量升价涨。从企业拿地来看,品牌房企仍在积极补仓,并向三、四线城市下沉。预计2018年下半年,在金融环境收紧及棚改政策调整作用下,土地市场将继续降温,部分三、四线城市市场风险或将显现,房企拿地宜更加科学与审慎,保障现金流安全。
新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷于昨日表示,在政策影响之下,下半年,棚改的进城会进一步放缓;在资金来源不充分的条件下,楼市将回归“零增长”区间。他进一步称,现在中国居民的杠杆率已经十分高了,房价泡沫破裂的风险挥之不去,市场经济下出现债务违约十分正常,一、二线城市供应不足,房价受限三、四线城市需求透支,后续乏力。
(房掌柜整理自经济参考报、证券日报)
2022-02-17 10:38
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