【掌柜日报】房地产开发投资增速回落 行业竞争回归产品本身

　　14日，国家统计局发布的“2018年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况”显示，2018年1-10月份，全国房地产开发投资增速连续3个月回落。在楼市遇冷、行业竞争暂别投资“竞赛”的市场环境下，开发商更加注重提升产品品质，以求在逐渐萎缩的市场上保持份额和竞争力。

　　国家统计局数据显示，今年前10个月，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速持续回落。10月当月，该数据同比增长7.7%，为年内最低。

　　“销售下滑、资金回款不够，无法支撑房企进一步投资扩张。”克而瑞CEO张燕认为，全国商品住宅销售面积在9月份和10月份均现同比下降。

　　房企前三强已基本叫停了土地“招拍挂”市场上的“囤货”动作，转而展开项目收并购过程;上半年拿地较为积极的多家房企也表示整体投资策略将趋于保守。

　　记者调查发现，在楼市遇冷、住宅成交负增长的趋势下，大中型房企不约而同地加强了住宅产品研发，以在逐渐萎缩的市场上保持销售竞争力。

　　例如，某家房企单独设置了产品研发部，专注于前瞻性、创新性产品的研发，每年投入产品研发的资金超过千万元。通过对人体工程、材料科学、建筑物理等的深入探索，促进住宅产品不断迭代创新。

　　融创中国行政总裁汪孟德在“融创中国2018中式产品发布会”上表示，产品是房企的根本，只有聚集精力持续去做好产品，才能保持行业竞争力。

　　中原地产市场分析师卢文曦认为，“金九银十”是楼市传统销售旺季，但今年9-10月住宅销量不涨反跌，表明在调控维持高压的态势之下，市场预期开始转变，加之购房需求提前透支，开发商销售难度将持续提升。

　　购房者情绪趋于理性，房地产市场“拿地-盖房-销售”、快速回笼资金再投资的高周转模式已难以为继。在楼市步入买方市场之际，房地产开发企业越来越重视购房者的真实需求。例如，随着部分大城市老龄化速度加快，不少房企开始顺应居家养老的市场需求，设计推出“三代同堂”的适老居所。

　　“从婴幼到耄耋，通过考量各个年龄层的不同生活需求，实现全龄关怀社区。”旭辉集团董事长林中表示，产品力的提升让企业尝到了甜头，前10个月销售金额同比增速超过50%。

　　仲量联行上海项目销售部总监周静表示，“各住宅项目的销售速度将继续分化，销售表现将取决于产品本身品质。”

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　　11月14日，国家统计局公布了2018年1-10月全国房地产开发投资和销售情况。

　　数据显示：

　　1-10月，中国房地产开发投资同比增长9.7%，增速比1-9月回落0.2个百分点。

　　同期，商品房销售面积同比增长2.2%，增速比1-8月回落0.7个百分点;

　　商品房销售额增长12.5%，增速回落0.8个百分点。

　　中国民生银行首席研究员温彬表示，从主要指标上看，商品房销售面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积、资金来源等都较前值有不同程度回落，调控政策从严导致国内贷款、个人按揭贷款等资金来源受到约束，仍是影响房地产投资的较大因素。

　　主要指标增速回落

　　尽管新开工面积、土地购置面积等依旧维持高位，但几乎所有的主要指标，均出现了增速下滑或降幅扩大的现象，楼市下行态势明显。

　　国家统计局数据显示，2018年1-10月，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速持续缓慢回落。而从10月当月数据来看，全国房地产开发投资额达到10660亿元，同比增长7.7%。同比增速已连续三个月下降，相比7月高位时的13.2%下滑将近一半。

　　从开工面积来看，新开工面积虽然依旧亮眼，但增速同样下滑。前10月累计房屋新开工面积168754万平方米，增长16.3%。10月当月的新开工面积的同比增速为14.7%，是4个月来首次低于20%。

　　竣工面积则持续低迷。前10月全国房屋竣工面积57392万平方米，下降12.5%，降幅扩大1.1个百分点。值得注意的是，这已是连续11个月房屋竣工面积同比下跌。

　　另外，土地购置面积与金额增速同样双双放缓。1-10月，房地产开发企业土地购置面积21963万平方米，同比增长15.3%，增速比1-9月回落0.4个百分点;土地成交价款11695亿元，增长20.6%，增速回落2.1个百分点。

　　“受益于拿地和新开工等数据，开发投资数据总体上表现相对活跃。但持续动力不足，预计后续此类曲线会继续下行，年底总体上维持在5%左右的水平。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　投资数据增速放缓，销售数据则持续“低温”。

　　国家统计局数据显示，1-10月，商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速回落0.7个百分点。全国商品房销售额115914亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点。