国内土地市场出现“微降温” 地价将如何影响房价？

　　全国范围内底价成交土地案例越来越多，房企拿地的土地溢价率保持低位。有关专家表示，国内土地市场已经有所降温

　　总体来看，因调控要求各地加大土地供应量，各地推出土地出让宗数和价款有所增加，土地市场热度仍然处于高位

　　上海易居房地产研究院近日发布报告显示，今年前7个月全国房地产开发企业土地购置均价为4790元/平方米，同比增长9.5%，但增速比去年同期下降17.4个百分点，比今年上半年下降2.7个百分点，连续4个月回落。

　　另一个现象也值得注意。今年以来，各地土地流拍数量增加。8月10日，山西省太原市挂牌出让8个地块均流拍，其中6个地块没有开发商报名。中原地产公布数据显示，今年1月份至7月份，一线城市土地流标13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达629宗。

　　同时，全国范围内底价成交土地越来越多，房企拿地的土地溢价率低位徘徊。

　　有关专家表示，这说明国内土地市场已经有所降温。7月31日，中央政治局会议明确提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。不少专家认为，此次房地产调控调子高，把握严，对土地市场回归理性有重要作用。

　　近日，各地仍在密集出台调控政策。其中，有不少针对地价的细化要求，比如不少地方提出限房价、竞地价，或要求溢价率不得超过某个上限等。

　　比如，8月18日，四川再次发布调控措施，提出建立房价地价联动机制，超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等土地出让方式，防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。

　　在这些调控政策中，不乏针对新房实行限价。一些地方甚至因此出现了一二手房价格倒挂现象。业内人士表示，利润收窄和后市的不明朗也影响了房企拿地热情。

　　与此同时，在持续去杠杆的大形势下，开发商融资难度加大，在资金运用上更为谨慎，使其在土地市场上的交易也更趋保守。

　　流拍、底价成交、溢价率走低意味着，地价正在进入下跌通道。

　　但受上半年三四线城市土地成交影响，全国地价目前还没有出现下跌，“今年土地市场剧烈分化，大城市流拍、中小城市高地价成交，类似浙江丽水等中小城市，都出现了土地的高溢价率成交，甚至超过100%。”严跃进说。

　　从价格绝对值来看，1-7月，房企购置土地均价4790元/平方米，同比增长9.5%，但增速比去年同期下降了17.4个百分点。

　　重点房企的数据更能说明地价的走势，其拿地成本普遍下跌。中国指数研究院数据显示，2018年上半年，20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%，拿地面积同比增长19.8%，拿地成本则下降了16.7%。

　　其中在一线城市，20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%;二线城市同比下降7.5%;三四线城市同比下降18.1%。

　　广发证券分析师乐加栋指出，从地价和房价关系来看，中指院300城市楼面价增速低于统计局销售均价增速，房企拿地成本在持续走低。

　　过去很多年，中国楼市的房价很大程度上由地价决定，“面粉贵过面包”、“面包”再提价屡屡上演。“一线城市的土地成本，像北京土地成本占房价的60%”，国家税务总局税科所研究员付广军曾提出“降房价首先降地价”的观点。

　　那么，当下房企拿地成本的下降是否会传导至新房市场，导致未来的房价下跌?

　　对此，深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，房价与地价之间并没有必然的联系。从成本法的角度来说，地价下跌对房价的回调是一个有利的条件，但地价下跌并不能抵减其他成本费用的上升。

　　徐枫就香港经验举例，地价和房价之间的显性关系不是特别明显。早些年，有些开发商在香港拿了地王，但是碰上了不好的市场，楼价全面下跌，开发商的楼盘也因时而调整。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，地价低有利于房价回调，但是不尽然。因为还得看市场的因素，不完全是地价，供需关系和调控也会影响房价的最终定价。

　　严跃进认为，地价下跌确实可以为房价下跌创造较好的条件，或者说房价上涨的空间相对会减少，所以地价下跌多少是具有市场信号意义的。但是，地价下跌同时，建材等成本却在上调，所以从稳定房价的角度看，包括地价、建安成本等方面都需要积极管控。

　　美联物业总监何倩茹则认为，仅凭地价下跌，还难以评判对房价会有何影响。可以确定的是，目前的土地出让方式，会让土地集中到国企、大型房企的手里，因为国企和大型房企的底气更足，资金充足，可以以更低的成本去运营。

　　(房掌柜整理自经济日报、中新经纬)